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张华容:商业地产,新周期…
本轮地产周期中,商业地产将成为房地产企业在后开发时代…

2018-04-18张华容:商业地产,新周期的大挑战

 

在本轮地产周期中,商业地产将成为房地产企业在后开发时代的主战场和胜负手,商业地产金融属性的凸显以及实体商业的自我革新将进一步激活这一片巨大市场。

3月22日,由观点地产新媒体主办,主题为“小年大周期”的2018观点年度论坛在深圳开幕。

作为主题演讲嘉宾,爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容在论坛上发言,分析了在本轮地产周期中,商业地产将成为房地产企业在后开发时代的主战场和胜负手,商业地产金融属性的凸显以及实体商业的自我革新将进一步激活这一片巨大市场。

 

商业,从鸡肋到必备

张华容在演讲中表示,不管2018年被判断是地产的“小年”还是“大年”,城镇化的趋势依然驱动着中国房地产的基本方向。两会政府报告显示,过去5年我国的城镇化比率已从之前的52.6% 提升到了 58.5% ,还会有 8000 万农业人口进入城镇,成为城镇居民,其中今年要增加 1300 万人。

这种城镇化趋势投射到商业地产领域,2017年新开业的504个购物中心中,三四线城市新开项目数量、体量占比均最高;国家统计局最新数据显示,三四线城市人口数量占全国人口总量的近53%,而购物中心数量仅占全国购物中心总量的16.5%,未来三四线城市的消费升级将成为大消费行业的催化剂。

虽然整体向好,但由于政策面的调控,房地产企业靠快速销售进行扩张的时代已经急剧变化,当房地产进入后开发时代,就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。

最直观的体现就是,在国内排名百强房企中,少有不涉及商业地产业务的企业,越来越多的房地产企业,增大商业地产业务的投入,重视起原来眼中的“鸡肋”。

 

金融属性更强,“钱途”更广

华尔街曾有句话,“只要有稳定的现金流,就把它证券化”。商业地产作为能够贡献稳定现金流的实物资产,本身就是最适合拿来进行资本创新的版块。

尤其是在在金融监管更加严格,去杠杆化明显,融资难度明显增加的大环境下,利用政策面对于股权融资等直接融资方式的开放态度,商业不动产的金融证券化将成为整个房地产融资的重头。

爱琴海商业集团作为覆盖商业不动产“投融管退”全流程的运营商,过去的几年中不仅坚持强化“管”的能力,更在逐步完善“融”与“退”上的业务能力。

在过往的合作中,爱琴海很多合作的地产企业在房地产开发融资这方面会遇到一些困难,但相比来说商业不动产不管是在筹建还是运营期,经营性收益的融资往往比较活跃,还会出现金融资本主动寻求合作的情况。

今年就能看到爱琴海依托慈溪、贵阳项目进行的金融产品上的创新,同时爱琴海商业集团也在用商业经营性收入运作一些金融产品,商业物业的金融价值和金融属性越来越强,也是对开发商和房地产运营企业做金融互动的一个良好方向。

 

在资本收益率下谈资产管理

无论是新增资产的运营,还是存量资产的盘活,亦或商业不动产的金融证券化,资产的收益率是业主和资本方考虑的最基本诉求,也是爱琴海商业集团区别于其他运营商的核心业务能力。

通过与爱琴海商业集团的合作,商业不动产在EBITDA、得铺率、出租率、坪效等关键数据上都会得到提升。以EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为例,EBIDA的最大化一直爱琴海运营团队的管理目标。因为该数据一个切片指标,资本市场对商业物业的估值,基于未来能赚多少钱,而不是建造项目已经花了多少钱,所以这一关键指标的提升,无论是为商业物业持有者融资还是在最后退出时,都能大大提升资产水平。

 

科技成为零售刚需

张华容表示,过去有一段时间,很多人都谈到实体商业要被电商冲垮。这是因为在那段时间,实体零售人一直在自己的一亩三分地去低头耕作,很少有抬起头看未来发展的。结果电子商务的浪潮一下子冲上来,之前挖好的“护城河”根本没起什么作用。

这两年来,“电商威胁论”之所以不再占据主流,一方面是互联网红利消退,线上的获客成本与线下出现了倒挂。另一方面就是实体商业从业者,开始主动拥抱新科技,大规模的进行数据化的自我革新。

爱琴海商业集团近年来一直在推动组织的数据化变革,尤其是提升自身对数据的运营能力,通过多个商业系统的打通与互联,建立更加有效地连接消费者,实现精准营销以及全生命周期数据的运营,为消费提供线上线下一体化的全新的消费体验。

 

以产品思维看商业

在演讲中,张华容着重分析了线下商业的发展未来。对于“新旧零售”的讨论,她表示零售一直就是一门根植于“人货场”的生意,并没有新旧之分,目前的很多创新,是源于更坚定的从用户出发。

可以说以往那种渠道为王、功能型需求、以产品为中心、价格战及经验判断的时代正在消退,商业人开始进入线上线下全渠道、激活体验型需求、以用户为中心、价值战和数据运营的全新时代。

尤其是对体验型需求的满足上,代表着实体商业的发展方向。因为相比于电商是追求时间上的效率,而线下零售是追求空间上的效率。

未来的零售不仅要有产品思维,更要有产品体验,就是让消费者在一个实体空间内完成富体验,包含场景上的、业态上的、营销上的甚至于空间上的全新体验。

张华容表示,爱琴海购物公园作为国内知名的购物中心品牌,一直致力于洞察并创造性满足消费者的体验型需求,爱琴海所打造的“光的空间”、屋顶马术场、室内冰雪乐园、天空婚礼堂在业界均属首创。

以“爱琴海小店长日”、“镜像艺术大展”、“π工场”等场景体验也成为了近年来被广泛报道的成功案例。而爱琴海特色化的外立面以及室内场景氛围,也逐渐形成了自身的标签化特色。

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